主题：2014深圳一路向西：买房新动向：热点一路向机场

2014深圳一路向西：买房新动向：热点一路向机场

深圳商报记者 何可人

宝中豪宅房价赶超华侨城，西乡、龙华房价平分秋色，布吉房价未来或超越人民南……对于市内那些活跃程度类似的二手房，购房者到底如何选择？近日，深圳中联二手房研究院特从全市50个主要中，精选出宝安-华侨城、西乡-龙华、布吉-人民南、南头-白沙岭、龙岗城-梅林10大活跃、类似，并以软硬件、成交总量、成交价格、未来房价、典型活跃物业等五大指标，进行综合对比，直观地反映市场状况，给购房者提供置业参考。

新贵区域盘点

宝安区豪宅赶上华侨城

近年来受到前海利好效应推动，宝安区（下称“宝中”）房价持续攀升，已经成为原关外的领头羊，新入市项目开盘价格轻松过4万元/平方米，部分二手房豪宅或物业价格也远超关内，宝中已然成为深圳高价的新贵区域。而华侨城作为深圳较早发展的豪宅，现已经成为一个成熟区域，房价进入稳增时期。

新贵区域与成熟区域的PK，结果会如何？中联二手房研究院研究显示，2013年宝中房价以36%的同比涨幅，高出华侨城9个百分点，宝中豪宅物业熙龙湾均价近7万元/平方米，超越华侨城的天鹅堡、红树西岸等传统豪宅。

十大热点二手房价及2014年趋势预测 （按2013年增长率 单位：元/平方米）

根据中联二手房研究院数据监测，2013年1～12月宝安区二手房成交超过2000套，在全市50个中第10位，由于区域内大盘云集，规划良好，以中大户型供应为主，吸引许多资金实力较强的购房者前往置业。华侨城成交近1868套，2013年房地产政策相对稳定，市场成交量价齐升，其中豪宅物业在下半年成交活跃度也有明显提升。从成交总量上看，宝中超过华侨城，主要是楼盘存量多于华侨城，加上利好不断，置业追捧度高，而华侨城主要供应物业，为高档与豪宅物业，需求群体范围相对固定。

二手房价格方面，受到深圳向西发展、前海建设推进、前海土地出让、11号线建设等多重利好，宝安区房价在2013年迎来高速的上涨，12月均价突破3.3万元/平方米，同比涨幅为36.07%。宝中均价全市16名，是原关外价格最高的。其中部分热点楼盘价格已经超过4万元/平方米，而豪宅楼盘熙龙湾，均价高达69698元/平方米，全面超越了传统豪宅华侨城。同时，宝中的第五大道、西岸官邸、宏发领域直奔5万元/平方米。同比涨幅为36.07%，高出华侨城9个百分点。不论从、还是个盘对比，宝安区涨幅全面超过华侨城。

从未来二手房价趋势来看，2013年12月宝安区均价为33207元/平方米，比华侨城低24.21%，不过2013年宝安区月均增长3.01%，高出华侨城0.75%。若按3.01%/月涨幅计算，至2014年7月宝安区均价有望首次突破4万元/平方米，至2014年12月均价可能升至47376元/平方米，直奔5万元/平方米，与华侨城57271元/平方米的均价差距缩减至10.17%。

深圳商报记者 何可人
 
宝中豪宅房价赶超华侨城，西乡、龙华房价平分秋色，布吉房价未来或超越人民南……对于市内那些活跃程度类似的二手房，购房者到底如何选择？近日，深圳中联二手房研究院特从全市50个主要中，精选出宝安-华侨城、西乡-龙华、布吉-人民南、南头-白沙岭、龙岗城-梅林10大活跃、类似，并以软硬件、成交总量、成交价格、未来房价、典型活跃物业等五大指标，进行综合对比，直观地反映市场状况，给购房者提供置业参考。
 
新贵区域盘点
 
宝安区豪宅赶上华侨城
 
近年来受到前海利好效应推动，宝安区（下称“宝中”）房价持续攀升，已经成为原关外的领头羊，新入市项目开盘价格轻松过4万元/平方米，部分二手房豪宅或物业价格也远超关内，宝中已然成为深圳高价的新贵区域。而华侨城作为深圳较早发展的豪宅，现已经成为一个成熟区域，房价进入稳增时期。
 
新贵区域与成熟区域的PK，结果会如何？中联二手房研究院研究显示，2013年宝中房价以36%的同比涨幅，高出华侨城9个百分点，宝中豪宅物业熙龙湾均价近7万元/平方米，超越华侨城的天鹅堡、红树西岸等传统豪宅。
后起之秀PK
 
西乡与龙华平分秋色
 
西乡受到大前海利好效应推动，成为继宝安区之后，又一个承接南山置业需求的首选区域，是碧海一带房价，2013年出现高速增长，部分物业单价超过3万元。龙华则凭借福田后花园、功能新区、深圳北高铁枢纽，深圳“城市新中轴”愈发成熟，加上各类物业供应丰富，房企的扎堆开发，新区置业持续火爆。
 
一个是前海辐射区，一个是城市新区，两者PK，房价平分秋色，单价都在2.2万元左右；房价涨幅方面，西乡高出5个百分点稍占上风，不过2014年龙华新区房价或再次超越西乡。
 
根据中联二手房研究院数据监测，2013年1～12月西乡二手房共成交2750套，在全市50个中第4位，西乡碧海一带社区大盘，吸引了众多资金实力较强的购房者，西乡老城区则成为许多追求完善配套及成熟社区的置业者。龙华新区二手房成交近6000套，在全市50个中第3名，四号沿线及深圳北站一带市场成交十分活跃。从成交量来看，虽然西乡、龙华新区成交总量相差1位，但是龙华新区大，楼盘存（总）量大，物业产品类型丰富，使得其成交总量远远高于西乡。
 
二手房价格方面，受到深圳向西发展、大海前海效应、11号线建设、城市更新等利好刺激，加之房价与宝中的明显差距，1号线直达原关内，西乡现有成熟配套等存在，置业西乡趋势愈来愈强，房价也迎来快速上涨。2013年12月西乡均价为22531元/平方米，同比涨幅31.61%，分别为37位，19位，其中宝安区碧海一带，中高档物业价格超过3万元/平方米，涨幅超过40%。龙华新区凭借着福田区，深圳北高铁枢纽，物业产品丰富，大社区等，一直刚需购房者首选置业区域，均价进入2万元/平方米时代。12月龙华均价为22173元/平方米，同比上涨26.60%，分别为41位，32位。今年龙华涨幅相对于部分30%～50%的涨幅，表现则相对合理。一则是2012年底龙华房价已经处于高位，二则是2013年龙华新房供应较为充足，三则是2013年深圳的焦点几乎全部在大前海，所以龙华二手房炒作点略有下降。2013年西乡各项综合利好，比龙华新区稍占上风，房价及房价涨幅超于龙华新区。
 
从未来二手房价趋势来看，2013年12月西乡均价为22531元/平方米，月均增长2.63%，均略高于龙华新区，若按2.63%/月涨幅计算，至2014年4月均价有望首次突破2.5万元/平方米，至2014年12月均价可能升至30782元/平方米。龙华新区月均涨幅2.22%，若按此计算2014年6月均价可能首次突破2.5万元/平方米，至2014年12月为28846元/平方米。随着龙华新区建设，城市更新，新盘供应减弱，深厦高铁的开通，新彩隧道的打通等利好，预计2014年新区房价涨幅会高于2013年，房价不排除会再次在西乡之上。
成熟比拼
 
布吉比人民南更值得购买
 
同样属于深圳的成熟老，布吉和人民南一个位于龙岗，一个位于罗湖区。自从深圳特区一体化建设之后，布吉成了深圳的一个置业热点，不仅是因为它的规划利好，配套日渐成熟，更是因为它未来的。就从均价来看，布吉现在价格低洼且上涨快，预计2014年10月份均价将超过人民南。
 
根据中联二手房研究院数据监测，2013年布吉二手房成交极为活跃，成交量达到10003套，在全市50个中第一。人民南2013年二手房共成交2664套，成交量第7。布吉房价相对较低、中小户型产品云集、交通方便、配套日渐成熟等原因，吸引了关内很多白领到此置业。
 
二手房价格方面，从今年价格来看，2013年12月份布吉二手房均价为19597元/平方米，较去年同比上涨30.88%，涨幅第21位。人民南2013年12月份的二手房均价为21757元/平方米，较去年同比上涨17.19%，涨幅倒数第2，为49位。总体来说，两个去年12月份的二手房均价，都在50个的后10名，而布吉的涨幅却达到第21名，涨幅远超过人民南。原因有以下几点：一是特区一体化建设对原“关外”的楼市是一个明显利好，尤其是对原价值低估的关口物业；随着交通瓶颈的打破，生活配套设施和环境的改善，布吉成为深圳的一大置业热点；二是因为布吉的新楼盘较少，多以二手房成交为主，布吉二手房的价格尚处低洼。人民南同样属于深圳的，价格涨幅排倒数第2，像罗湖金岸和银座公寓今年的价格，同比去年分别上涨5.64%和7.61%。
 
从未来的二手房价趋势来看，通过计算得出，布吉2013年二手房月度房价增长率为2.57%，可预测出2014年12月份的均价为25806元/平方米；人民南2013年二手房月度房价增长率为1.43%，预测出2014年12月均价为26584元/平方米。其中，2014年10月布吉房价（25266元/平方米）将首次超过人民南（25082元/平方米）。从普通购房者角度来看，涨速较快的布吉，比人民南更值得购买或，首先它有价格，大部分楼盘单价都在两万元左右，而且选择类型多，其次是它的房价增长率大，以后的空间还很大。
房之争
 
南头涨幅将远超白沙岭
 
南头和白沙岭，都属于深圳最具代表性的房，但这两个又不尽相同。白沙岭楼盘的楼龄较老，却因为深圳资源的稀缺性带来高溢价。而南头不单拥有的资源，更能享受大前海规划带来的长期利好。从价格方面来看，南头目前均价低于白沙岭，而根据月增长率来看，2014年南头的房价格，有望超过白沙岭的房价格，成为深圳涨幅最大的。规划利好与并存，令南头受到更多置业者追捧。
 
根据中联二手房研究院数据监测，2013年1～12月南头的二手房总成交量为2845套，成交量第6位。同样都是房，白沙岭今年的二手房成交量却远少于南头，仅成交615套，成交量第39位。抛开房，南山还有很多吸引客户到此置业的原因，例如南山居住的舒适性、便利性、良好的长远规划以及前海辐射的第一站等。
 
二手房价格方面，根据中联地产二手房研究院统计，南头房今年12月份二手房的均价是44307元/平方米，同比去年的30913元/平方米上涨43.33%，涨幅第1。白沙岭房今年12月份二手房的均价为45674元/平方米，是50个中均价最高的一的，同比去年12月份的33709元/平方米上涨了35.49%，涨幅第11。白沙岭属于深圳的老，都是普通的住宅，楼龄也比较老，因为深圳资源的稀缺性给该带来高溢价。而南头不单拥有的资源，更能享受大前海规划带来的长期利好，优美的自然环境，完善的生活配套，让南头的房深受市场热捧，价格因此出现大幅上涨。
 
考虑到未来的二手房价趋势，通过计算2013年南头的月度增长率为3.61%，可预测得出2014年12月份二手房的均价为67815元/平方米。白沙岭今年的月底增长率为2.96%，可预测得出2014年12月份二手房的均价将达到64802元/平方米。就两个的典型楼盘来看，南头的大部分楼盘同比涨幅均在30%以上，而白沙岭还有小部分楼盘同比涨幅低于30%。根据去年两个的月底增长率来看，预计今年年底南头的均价将赶超白沙岭，规划利好与并存的南头，将成为2014年涨幅最大的。
龙岗与梅林
 
区域洼地受青睐
 
龙岗城房价在龙岗是比较低的，12月均价14602元/平方米，物业类型多样，吸引了众多购房者前往置业。
 
梅林是福田区均价低洼，12月均价26589元/平方米，同时接近深圳区，发展前景比较好，各项配套设施已是很完善。龙岗城与梅林，分别属于龙岗区、福田区，基本代表了两大区的房价低洼地带，也是刚需置业者十分青睐的，二手房市场交易十分活跃，成交量均在各自区域的前列。
 
根据中联二手房研究院数据监测，2013年1～12月，龙岗城二手房成交7703套，在全市50中第2。单看成交量就知道龙中二手房交易十分活跃。成交的活跃源自于价格低、环境优美、配套完善、物业类型丰富及3号线开通等诸多吸引力。2013年1～12月，梅林二手房成交1695套，在全市50中第20。梅林是福田价格低洼的关内，虽然成交量比龙岗城低6008套，但在关内是成交量靠前的，二手房成交也较为活跃。
 
二手房价格方面，龙岗城经过大运会前及后大运时代的两次发展高潮，加上处于龙岗政治、经济、文化，现在的龙岗城已是楼盘众多、配套完善、环境优美的城区。根据中联二手房数据监测，2013年全年均价50，处于最低，12月均价为14602元/平方米，同比增长33.17%，在全市50涨幅第16。房价低洼、发展是众多刚需置业者偏好龙中的原因。梅林2013年12月均价为26589元/平方米，在全市50个中第26，同比上涨23.91%，第42。梅林为北区，是区扩张的首要区域，但是房价及涨幅属于福田区的中下水平，对于购房者来说是不错置业，如碧华庭居、碧荔花园、尚书苑等，都是刚需置业十分活跃的楼盘。虽然，龙岗城与梅林相差11987元/平方米，且两所呈现的突出点不同，但是，目前都属于各自区的，都是比较适合刚需置业的。
 
根据中联二手房数据监测，2013年平均月增长率龙岗城为2.76%，梅林为1.99%。据这一增长率预测，2014年12月份均价龙岗城有望升至20254元/平方米，梅林有望上涨至33692元/平方米，分别上涨38.71%，26.71%，两均价差距，将由当前的45.08%小幅缩减至2014年12月的39.88%。今年梅林整体房价与其他相比，涨幅相对较弱，主要是进行了大量城市更新及9号线（梅林线）开工建设，在一定程度上令居住环境略有下降，也影响到房价的提升幅度，但是随着城市更新的逐步完成，多个城市综合体入市，作为CBD北区的梅林，居住环境及产业发展都将迎来质的飞跃，2014年房价涨幅或将提速。