主题：北京楼市变局先在城南出现有五大原因 价高信贷不支持是主因

北京楼市变局先在城南出现有五大原因
 
业内认为，城南变局产生的原因有五个方面：
一是价格虚高，过度透支规划利好，脱离了当地的购买力支撑，是亦庄区域，有借新机场、新航城概念炒作之嫌，保利、融创、万科、中化方兴等大牌房企扎堆儿，往往容易联手推高地价，进而抬高房价。
 
二是产品定位高，瞄准首都机场别墅区定位，亦庄区域产品基本都是偏的大户型，脱离周边工作生活的居民实际居住需求，需求又很难支撑市场，房价必然要下来。
三是反腐显成效，在可预见的将来反腐力度不会减弱的情况下，人们收入增长相对稳定，很少有人会一夜暴富，并形成群体来支撑市场，官员唯恐抛售不及，哪还敢囤房？
四是信贷支持弱，利率上浮，购房按揭贷不到款，即使能贷到，周期也拖得很长，对购买力造成影响，而越是有财务成本意识的人，越善于利用金融。
五是自住房占领部分刚需市场，政府两年7万套的承诺，短时间形成虚拟供应，目前已经锁定全市30多万家庭的购房需求，在这个不相信调控的时代，人们已经习惯于相信命运——摇号。
在同行看来，城南只不过是价格回归，因为去年市场好时，他们报给建委的预售价格虚高，当时市场供需不平衡，出现了一些同价不同质的产品。
尽管城南大部分项目去化困难，但是大多数楼盘销售人员都认为，现在已经到了抄底时机。不过，目前企业都是试探性，并没有降到底，未来房价仍将下降。
认为，未来在宏观调控政策不变、政府不救市、金融信贷政策不变的前提下，房企如果不，成交量仍会持续走低。如果这种情况持续到下半年，企业必然大面积、大手笔。

北京城南楼市“沦陷” 房企高管：快崩盘了
 核心提示：北京楼市胶着状态正在被打破——城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相措施不断加码。
 
记者日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相措施接踵而至。
业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的促销措施。
局部房价与自住房持平
最近，北京城南很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相现象涌现。
位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园（东亚印象台湖），精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。
该楼盘行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理总监贾玉鹏的证实，并表示是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环豆各庄、东坝的自住房一个价，甚至还有所倒挂。
位于南五环外亦庄区域的金域东郡（金第万科·金域东郡），目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25％，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。
“我们价格低是因为当初拿地成本比其他项目低，而且这期产品与上期不一样：上期是低密度板楼，这期是板塔结合的高层；上期装修品质比较高，这期装修标准低一些；上期2015年交房，这期晚一点，要到2016年交房。因此，整体价格虽然降了点，但没想象那么严重，也就不到1千块。”金域东郡的一位销售人员表示。
一位关注周边楼盘的看房客向记者表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是，但优惠的幅度摆在那，促销的意图很明显。
离金域东郡处的海梓嘉园（北京城建（行情，问诊）·海梓府）也暗中，近期推出20套特价房，每平方米价格从2.88万元起，比之前每平方米3.5万元的均价下调了17％，而该楼盘去年12月拿到的预售证价格最高达41644元/平方米，目前销售的房源仍是当时取证的同一批房源。
海梓府售楼处的一位销售人员向记者表示，这些特价房并非因楼盘，“前期的百人团购活动推广力度比较大，为了缓冲，又推出20套特价房，与团购价基本差不多，也是品牌推广需要”。
一位来售楼处签合同的李女士告诉记者，她正好赶上了之前的团购活动，整体算下来总共优惠了五六十万。
位于大兴区域西南五环外的华润九里（华润公元九里），推广价格从3.7万元/平方米降到3.3万元/平方米，目前在售精装公寓价格3.4-3.8万元/平方米，可以参加2万抵5万的优惠活动，而洋房的价格是3.7万元/平方米。
纵观本轮城南变局，带头大哥是万科。3月14日上兴佳园（住总万科橙）首期开盘销售均价为21680元/平方米，原本计划的精装修也改为毛坯，而其此前宣传的精装修售价为26000-27000元/平方米。
楼盘普遍签约率低
记者查看了北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，东亚怡园（东亚印象台湖）、金域东郡（金第万科·金域东郡）、海梓嘉园（北京城建·海梓府）这3个楼盘的签约率均不足三成，分别是29％、12％、26％，周边的怡景名苑（枫丹壹号）、金茂悦家园（亦庄·金茂悦）签约率竟不足10％，与2013年动辄日光的场景相比，市场近乎速冻，即使跟全市情况比较，城南楼盘滞销现象仍较突出。
尽管还有一些已预定、在资格审查中或网上联机备案的客户没算在内，但是这些项目销售压力依然很大。
领衔的住总万科橙项目，由于把握市场先机，加上实际售价比预期低了数千元，且略低于周边在售项目价格，在引出“风波”的同时，也招来1140组客户抢购333套房源，开盘售罄，成为城南变局的少数脱困者。
西南五环外的房山区域虽然没有明显盘，但销售压力也很大，因为楼盘太多，扎堆儿。记者根据北京市住建委网站上预售商品住宅公示信息统计，今年以来房山区域拿到预售证的项目就有18个，占整个北京市预售项目的近两成。
不过，在大多项目销售的同时，也有楼盘的销售人员表示对市场有信心，近期不会。
同样在南五环亦庄区域的怡景名苑（枫丹壹号），近日二期开盘均价4万元/平方米，而一期均价为3.5万元/平方米，精装小户型还有3万抵5万的优惠。
“我们项目卖的好，5月10日当天开盘240套，卖了200套。” 枫丹壹号的一位销售人员告诉记者，买该项目的都是改善型需求，该项目精装品质高，因此价格相对周边其他项目高些，等下半年项目里的别墅开盘后，价格还要上调。
不过，记者根据北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息计算，枫丹壹号的签约率并没有销售宣传的那般形势好，仅有8％。
还有一楼盘值得注意，5月22日开盘的“亦庄·金茂悦”推出5栋楼共208套住宅，目前只有1套处在资格核验中